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Domande e risposte: Prospettive del mercato MBS nel 2019

30 Maggio 2019

Lo scenario per i titoli MBS garantiti da ipoteca è cambiato moltissimo dopo la crisi dei mutui sub-prime, aprendo opportunità interessanti per gli investitori. In questa serie di domande e risposte, Tom Mansley e Gary Singleterry di GAM Investments, specializzati in titoli MBS, illustrano le prospettive del mercato nel 2019.

Sono trascorsi dieci anni dalla fine della crisi dei mutui sub-prime e molte delle vecchie problematiche che riguardavano i titoli MBS statunitensi sono state risolte. Riteniamo che il mercato degli MBS possa offrire interessanti opportunità agli investitori alla ricerca di una strategia obbligazionaria veramente diversificata.

Il mercato MBS è stato sotto la luce dei riflettori durante la crisi finanziaria globale del 2007-2009 e questo ricordo tiene gli investitori prudenti lontani dall’asset class. Noi siamo però convinti che, da allora, il mercato MBS non solo si sia evoluto ma che offra anche agli investitori un ottimo modo per affrontare una delle principali problematiche odierne, ovvero uno scenario in cui i rendimenti delle obbligazioni tradizionali sono minimi, o persino negativi.

Questa categoria di investimento è estremamente diversificata e offre una vasta gamma di strumenti che rispondono a differenti gradi di propensione al rischio e condizioni di mercato. Alcuni tipi di MBS hanno persino la potenzialità di proteggere un portafoglio obbligazionario dai rialzi dei tassi di interesse, un tipo di protezione che non è sempre possibile con le obbligazioni tradizionali. Il mercato degli MBS negli Stati Uniti vale 8 mila miliardi di dollari e costituisce il 23% del mercato obbligazionario americano e il 15% di quello mondiale, secondo solo ai Treasury. Ciò che è cambiato, tuttavia, è che il mercato oggi è assai più robusto di dieci anni fa e presenta un rischio sistematico assai inferiore rispetto al passato.

Come sarà la performance del mercato MBS nel 2019?

Le prospettive per il mercato MBS nel 2019 restano, a nostro giudizio, positive. Le vecchie emissioni (precedenti alla crisi) si stanno rivelando vantaggiose oppure vengono liquidate in modo decisamente prevedibile, inoltre, negli ultimi anni, hanno dimostrato di essere investimenti con rendimenti relativamente elevati e stabili. Grazie ai requisiti di sottoscrizione rigorosi, i mutui ipotecari emessi dopo la crisi sono di qualità molto alta. Nel 2019 ci aspettiamo un numero maggiore di emissioni, una qualità costantemente elevata e una buona affidabilità di credito.

A seguito della bassa disoccupazione, di un debito al consumo più contenuto rispetto ai livelli di reddito e dei prezzi immobiliari in aumento, il tasso di insolvenza è sceso su livelli che non si vedevano dagli anni ‘90 (Figura 1).

Figura 1: Insolvenze in % dei prestiti complessivi (rettificati su base stagionale)

Fonte: Bloomberg. Dal 31 marzo 1979 al 31 dicembre 2018.

Come vedete i prezzi degli immobili negli Stati Uniti, e quali saranno le tendenze dei prezzi durante l’anno?

I prezzi degli immobili negli Stati Uniti hanno recuperato rispetto ai minimi raggiunti nel 2011. Abbiamo assistito a una correzione delle scorte in eccesso e della bassa domanda del periodo 2007-2010, pertanto oggi, nel mercato immobiliare, ci troviamo di fronte a un sano equilibrio tra domanda e offerta. Il numero di abitazioni disponibili alla vendita oggi è contenuto, la percentuale delle nuove costruzioni è ancora inferiore alla media storica. C’è inoltre una sana domanda trainata dall’incremento del numero di famiglie e dalla tendenza dei nuovi nuclei familiari, dal 2015, ad acquistare l’abitazione anziché prenderla in affitto.

I prezzi delle abitazioni sono in crescita a un tasso medio annuo del 6% circa dal 2015 e oggi sono ritornati sui valori tendenziali di lungo termine. Gli aumenti dei prezzi hanno iniziato a decelerare, com’è prevedibile quando il mercato immobiliare torna a mostrare un equilibrio tra domanda e offerta e l’accessibilità degli immobili si stabilizza. Secondo noi, il ritmo degli aumenti dei prezzi dovrebbe rallentare negli Stati Uniti e attestarsi in media intorno al 3% all’anno nel prossimo futuro. Il mercato immobiliare negli Stati Uniti continua a migliorare in termini di affidabilità di credito. I tassi di insolvenza continuano a scendere, i prezzi immobiliari sono ben sostenuti e la domanda di titoli MBS resta robusta.

La crescita globale sta rallentando in molte delle principali economie. Nel primo trimestre del 2019 le aspettative economiche sono cambiate profondamente, soprattutto dopo l’incontro di marzo del Federal Open Market Committee (FOMC), in previsione di un rallentamento o persino di una recessione negli Stati Uniti. Per quanto ci aspettiamo un rallentamento dell’economia USA, riteniamo che il mercato immobiliare sia in grado di sopportarlo. Secondo un recente studio di CoreLogic (The MarketPulse, marzo 2019), i prezzi immobiliari sono di fatto saliti negli Stati Uniti durante tre delle ultime cinque recessioni.

Quali sono le difficoltà principali che si trova ad affrontare quest’anno il mercato MBS?

Non prevediamo grosse sfide per il mercato MBS nel corso del 2019. Ci preoccupano relativamente un paio di problematiche, tra cui la possibilità di un rallentamento economico alla fine del 2019. Tali sviluppi metterebbero sotto pressione l’occupazione e i prezzi immobiliari, ma non crediamo che influirebbero sul reddito previsto dei nostri investimenti.

In quali aree del mercato MBS intravedete le migliori opportunità nel 2019?

Nel mercato dei mutui ipotecari residenziali continuiamo a privilegiare le obbligazioni non-agency ai titoli agency garantiti dal governo. Nel settore commerciale preferiamo i complessi residenziali e i prestiti commerciali di minore entità.

Nel complesso, crediamo che vadano sottolineati tre aspetti: il buon rendimento, la bassa volatilità e la bassa correlazione con altre asset class.


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